房屋买卖风险和税务分析 作者：未知     时间：2017-03-15    来源：互联网

说起中国房地产，不得不说政府政策风险。那么那些受到政策影响，导致房屋买卖合同履行出现障碍的责任在法律上怎么划分的呢？以上海、北京为例，都出台了相应的高院规定，分别为上海市高级人民法院2006年出台的《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》和北京市高级人民法院2011年出台的《关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》和《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》两份司法建议性文件。

一、政策风险的性质问题

从我国的房产调控政策的来看，主要是从购房人资格、税收两块出台规定的，其中对于购房人的资格限购政策尤为突出。那么在限购政策出台后，导致购房人不符合购房资格的，房屋买卖无法履行的，那么限购政策是否属于合同法规定的不可抗力。北京高院的观点是明确是不属于不可抗力，而上海高院则不置可否。我基本认同北京高院的观点。因为在很多情况下，在房价节节高的现实背景下，很多时候，购房者还是希望履行合同的，在履行不能的情况下，不会单纯的解除合同恢复原状，而是希望分享合同解除的利益。因此，笔者认为政策风险更应适用《合同法》司法解释二第26条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

二、关于几种规避房产限购手段的分析

1.借名登记。北京高院明确规定了实际买受人不得要求房产登记人过户的请求不予支持。

2.以公司名义买房。现行的所有限购政策都只是限制个人买房，对公司买房不予限制。但是以公司名义买房要承担额外成本：（1）公司买房属于商业贷款，利率较高，期限较短，难度比较大；（2）税费上的额外负担。个人购房，利率较低甚至有7折优惠，并且期限长达30年，并可以享受利率更低的公积金贷款。税费上，个人与公司购房税费：

税费个人购房公司购房

契税符合条件享受各种优惠没有任何优惠

所得税按房价的百分之一企业所得税税率25%

房产税可以减免没有任何减免

城建税教育税附加无有

有人也提议是否可以以股权转让的形式转让公司以达到转让房产的目的。笔者认为公司持有房产成本较高，没有优势，再者受让人对于标的公司的财务状况的担忧，导致潜在买家减少。

3.假离婚、假结婚。假离婚是为了规避二套房的限购政策。而假结婚是为了规避单身不能购房的限购政策。但是无论假结婚还是假离婚，只要办理了相关的婚姻手续，法律都认可结婚或者离婚状态，需要遵守婚姻法关于人身及财产的规定。

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